TTK

07.07.2008

Деловая неделя (Санкт-Петербург)

В правительстве Ленинградской области идет подготовка схемы территориального планирования региона, где предусмотрено появление новых населенных пунктов. Однако, для обеспечения инвестиционной привлекательности региона необходимы массированные вложения в инфраструктуру: энергетику, газовую отрасль, транспорт, связь. Возможности частно-государственного партнерства в решении этих инфраструктурных проблем обсудили в рамках круглого стола, прошедшего в АБН.

В настоящее время в области определены "пятна" под малоэтажное строительство площадью 6 млн. кв. м, которые планируется освоить в течение 5-6 лет. Из этого объема 3 млн кв. м приходятся на районы, удаленные от Петербурга на 25-30 км и более. Жилые районы должны возводиться синхронно с развитием социальной инфраструктуры.
Отдельные муниципалитеты в свою очередь разрабатывают локальные схемы и градостроительные планы поселений. К примеру, самый близкий к мегаполису Всеволожский район интересует инвесторов, в первую очередь, как место строительства коттеджных поселков. Но, как сказал начальник Управления архитектуры и градостроительства Всеволожского муниципального района Эдуард Акопян, перед муниципальными властями уже встала проблема, как справиться с натиском инвесторов. "Если здесь будут реализованы все имеющиеся проекты, численность населения района может увеличиться на 600-700 тыс. человек, а это повлечет за собой транспортные и социальные проблемы", - убежден эксперт. По его словам, уже сейчас местные власти вынуждены разрешать множество конфликтов, возникающих между различными инвесторами, желающими осваивать перспективный район.

Инвестиционной привлекательности Ленобласти мешает неразвитость инфраструктуры По словам начальника отдела планирования и застройки комитета по архитектуре и градостроительству администрации МО Тосненский район Ленобласти Ирины Максимовой, застройка в этом районе имеет промышленный характер. В частности, здесь вокруг городских поселков планируется создание 4 промышленных зон общей площадью 750 га. Это промзона Красноборская - 270 га, Форносово - 265 га, Ульяновка - 135 га и Тосно - 100 га. Кроме того, муниципалитет намерен предложить для освоения бизнесу 700 га в районе поселка Федоровское. "Промзоны будут сформированы именно на условиях государственно-частного партнерства", - уточнила Ирина Максимова.

Район готов предоставлять неиспользуемые сегодня земли сельхозназначения, в том числе, и под жилую застройку. Соотношение между промышленным и гражданским строительством планируется из расчета 50 на 50%, чтобы соблюсти равновесие, при котором люди могли бы работать, комфортно жить и отдыхать.

"Мы готовы делать все, что от нас зависит для развития территорий, - сказала Ирина Максимова. - Но там, где помогает бизнес, это происходит быстрее".

Найти компромисс

Однако возможности предоставлять бизнесу площадки с полной инфраструктурой у муниципалитетов нет. Тянуть к стройкам все линии коммуникаций придется самим инвесторам.

Эдуард Акопян охарактеризовал сложившуюся ситуацию так: "Муниципалитеты надеются, что бизнес придет и поможет им решить имеющиеся проблемы. А бизнес наоборот спрашивает - там уже что-то есть? Мы бы хотели присоединиться". И здесь для соблюдения интересов как власти, так и бизнеса, по мнению эксперта, необходимо государственное регулирование.

Представители бизнес-структур не против этого, но уверены, что власти не должны перекладывать весь комплекс проблем на плечи компаний-застройщиков.

"Дело бизнеса - прийти и построить, - считает Сергей Мельников, руководитель проекта "Охтинское раздолье" Инвестиционно-строительной компании "Сплав". - А дело власти - предложить территорию, привлекательную с инвестиционной точки зрения. Конечно, впоследствии инвесторы готовы развивать и усовершенствовать инфраструктурную составляющую, улучшать социально-бытовые условия населения". В частности, как рассказал Роман Лескин, начальник отдела маркетинга и развития ООО "НеваИнвестПроект", компания реализует сейчас крупный проект - малоэтажный жилой комплекс в Выборгском районе на территории в 45 га. При этом застройщик готов построить на инвестиционных условиях детский сад, отделения банка и почты, медкабинет и даже пожарное депо. "Взамен бизнес рассчитывает, что власти создадут благоприятные условия для инвесторов и упростят процедуру получения согласований", - сказал представитель "НеваИнвестПроект".

Вечные враги инвестора

Представители компаний-застройщиков рассказали, с какими проблемами им приходится сталкиваться при реализации строительных проектов в пригородах Петербурга и в Ленобласти. Во-первых, это практически полное отсутствие инженерных сетей и дорог.

"Дорог катастрофически не хватает, - говорит зам. гендиректора ИСК "Сплав" Сергей Мельников, - а те, что есть, не имеют ответвлений, у них низкая проходимость". "Нам приходится строить инженерные сети на территории застройки и подводить их к участку, - добавляет Роман Лескин. - Но полностью перекладывать все строительство сетей и дорог на бизнес не совсем правильно".

Среди возможных вариантов выхода из этой ситуации эксперт назвал выкуп муниципальными властями построенных инвестором инженерных сетей после возведения объекта. Кроме того, бизнес рассчитывает, что с помощью госрегулирования и улучшения законодательной базы, инвесторы смогут более эффективно работать и с компаниями-монополистами, которые пока существенно "тормозят" реализацию проектов.

"Те, кто покупают коттеджи, выбирают загородную жизнь, но с городским комфортом. Они хотят, чтобы у них сразу же была вода, электричество, газ. Но, к сожалению, работать с монополистами не просто. Более того, власти региона не дают "городским" компаниям выходить в область и наоборот", - констатировал Д. Галкин.

Среди трудностей инвесторы назвали также и очень длительные сроки согласования проектной документации во всех инстанциях. Например, на подготовку земельного участка к строительству в лучшем случае уходит 1-1,5 года. Если же возникают какие-то препятствия, то этот срок может увеличиться до 2-3 лет. Это не слишком привлекательно для бизнеса.

Сегодня комфортное существование за городом немыслимо без Интернета и телефонной связи. Как оказалось, для многих застройщиков обеспечение коттеджных поселков современными телекоммуникациями превращается в настоящую проблему. "Мы постоянно проводим анализ рынка, приглашаем крупные телекоммуникационные компании. Но если объект расположен далеко от городской черты, называются такие цены, которые непосильны для большинства жильцов", - заметил учредитель ООО "МедиаПром" Геворг Камарян. Согласно его оценкам, протянуть оптиковолоконную сеть в поселок обходится в среднем в 10 млн рублей.

В свою очередь Вадим Пономарев, коммерческий директор компании "ТрансТелеКом", занимающейся обслуживанием волоконно-оптических сетей, заявил, что петербургский филиал компании рассматривает Ленобласть как "один из наиболее приоритетных регионов для продвижения". По его словам, компания планирует участвовать во всех крупных проектах как вблизи города, так и в отдаленных районах. Объем инвестиций в развитие местных сетей связи до 2015 года составит более 40 млрд рублей.

Несмотря на сложности

Говоря о перспективах рынка строительства загородной недвижимости в отдаленных районах Ленобласти, представители компаний-застройщиков осторожны в оценках. Малоэтажная недвижимость вблизи города или областных центров пользуется большей популярностью именно в силу удовлетворительного состояния дорог. По словам, Г. Камаряна, повышенным спросом пользуются отдельно стоящие коттеджи общей площадью от 250 до 350 кв. м. Есть потенциал и у "дуплексов" домов на 2 семьи. "Каждый третий, приобретающий коттедж или малоэтажное жилье в Ленобласти - горожанин", - говорит Г. Камарян.

Соответственно и инвесторы готовы строить вблизи города, невзирая на административные препоны и политику компаний-монополистов, заключили представители компаний-застройщиков.


Северо-Западный Филиал АО "Компании ТрансТелеКом"
Круглосуточная техническая поддержка: +7 (812) 457-07-75
Тел. (для физических лиц): +7 (812) 457-0700; Факс: +7 (812) 380-5164
Тел. (для юридических лиц): +7 (812) 457-10-10; Факс: +7 (812) 457-02-00
Юр. адрес: 192007, г. Санкт-Петербург, ул. Боровая, 57
Факт. адрес: г. Санкт-Петербург, ул.Новорощинская, 4А, БЦ "Собрание", 13 этаж
E-mail: sale@szapad.ttk.ru