TTK

01.09.2008

Строительство и городское хозяйство в Санкт-Петербурге и Ленинградской области

Анализ развития промзастройки. От болезней роста - к проблеме дефицита

После полутора десятилетий упадка в России возобновилось промышленное строительство. Этот процесс поставил перед властью и строительным комплексом ряд новых задач. Одна из них - комплексное освоение территорий под промышленную застройку.

Если говорить о реализации отдельных промышленных проектов, то здесь все обстоит относительно благополучно. Наличие на рынке большого выбора современных строительных материалов и автономных систем жизнеобеспечения зданий максимально облегчает задачу инвесторам, управляющим и проектировщикам. Процесс освоения целых промышленных зон идет методом проб и ошибок. В Санкт-Петербурге он заметно запаздывает. Порядка 1000 инвестиционных заявок на строительство промышленных объектов находится сейчас в разной стадии проработки у городских структур.

Стихийное освоение

Наметив несколько лет назад порядка 50 промышленных территорий в пределах Санкт-Петербурга и на границах с областью, власти города сразу столкнулись с дефицитом бюджетных ресурсов на их межевание, планировку и инженерное освоение. В Ленинградской области добавляет трудностей необходимость перевода земель сельхозназначения в категорию земель поселений и отсутствие современных документов градостроительного планирования.

- Изменения идут довольно вяло, - утверждает генеральный директор компании ЦПРН "Вечер" Николай ВЕЧЕР. - В Конной Лахте серьезные проблемы с инженерией. Там кругом садоводства.

С точки зрения промышленного строительства, это greenfield. "ЮИТ-Лентек" на своей территории приходится решать проблемы территориального планирования. Чаще всего развитие идет за счет усилий крупных игроков. В Горелово-2, например, это "Ленполиграфоформление", которое, взяв большой лимит мощностей, сейчас подключает других. Несколько благополучнее складывается ситуация в отношении "Пулково-3" - город и девелоперы делают выводы из допущенных ошибок.

Эксперты сходятся на том, что развитие новых индустриальных зон должно быть комплексным. Государство должно принимать в этом непосредственное участие. И не только когда речь идет о создании инженерной и транспортной инфраструктуры.

До сих пор же освоение большей части промышленных зон происходило стихийно. К освоению зоны "Шушары-2" подключилось Агентство территориального развития, но оно оказалось, скорее, в фарватере бизнес-процесса.

Потеснились

В Комитете по экономическому развитию, промышленной политике и торговле признают, что "лоскутное" освоение промзон успело привести к негативным последствиям. В частности, на одной из последних пресс-конференций заместитель руководителя КЭРППиТ Сергей ФИВЕЙСКИЙ констатировал: совмещение на одной территории несовместимых по видам деятельности предприятий влияет на эффективность их работы и на структуру затрат по проекту.

В результате такого "развития" автофуры транспортно-логистических компаний блокируют подъезд к автомобильным предприятиям в зоне "Шушары-2". А соседство на "Парнасе" предприятия пищевого комплекса с производством стройматериалов уже потребовало от их владельцев выполнения затратных мероприятий по усилению санитарной чистоты и экологической безопасности.

- В условиях, когда нет узкоспециализированных территорий, освоение промышленных территорий предполагает обязательную разработку мастер-плана, - поясняет директор по консалтингу компании Praktis CB Алексей ЧИЖОВ. - Необходимо грамотно прорисовать всю инфраструктуру объекта - дороги, точки подключения к коммуникациям, разделение земли на лоты с учетом разных функций. Набор функций разрабатывается в рамках предварительной концепции.

- Перед освоением любой территории необходимо тщательное планирование, как экономическое, так и ориентированное на решение урбанистических проблем, - считает Бора КОВАЧЕВИЧ, главный архитектор компании ARUP, специализирующейся на управлении промышленными проектами и проектировании. - После того как территория уже застроена промышленными комплексами, их становится труднее обеспечить необходимыми для производства ресурсами. Я убежден: задолго до того, как индустриальные зоны вокруг Санкт-Петербурга будут заняты предприятиями, на повестке дня у компаний окажется простой вопрос - как обеспечить заводы персоналом.

Логика "двойного действия"

Сегодня город идет по пути разработки кластерной схемы для развития промышленных зон. И это обусловлено не только текущими трудностями.

В черте города осталось не более 1000 га для промышленной застройки (для сравнения: площадь, занимаемая заводом Toyota, составляет 200 га).

Чтобы эффективно распорядиться остатками, решено придать каждой из зон функциональную специализацию и отрегулировать процесс распределения и развития земель с помощью базового документа.

С другой же стороны, заинтересованность в деле начинают проявлять компании, занимающиеся проектным управлением, которые до последнего времени видели перспективы для своей деятельности, в основном, в редевелопменте старых промплощадок.

- Наша компания сейчас заканчивает маркетинговые исследования, связанные с освоением индустриальной зоны "Марьино-СПб", - рассказывает Вечер. - Инвестором проекта является ВТБ. Девелопером - "Эспро Инвестмент". 42 га территории предназначаются под объекты логистики, которые будут строиться на деньги инвестора. Остальные 78 га уйдут под промышленную застройку, там сейчас происходит межевание территории, разрабатывается внутренняя и внешняя транспортные схемы. Затем на территории появится электрическая подстанция, ГРП, точки подключения к водопроводу и канализации. И в этом виде участки будут поступать в продажу. У покупателя будет возможность как привести на участок своего управляющего и подрядчика, так и заказать проектное управление в качестве опционной услуги у "Эспро".

Трудности прогнозирования

Наиболее трудный момент на предварительном этапе - спрогнозировать, сколько энергетических мощностей потребуется для зоны после ее заполнения. Особенно в том случае, когда размещаемые в ней предприятия относятся к разным отраслям.

- По целому ряду причин компании часто не предоставляют полной информации о своих планах, - комментирует Ковачевич. - Да и независимо от собственных прогнозов производственная ситуация может меняться, влияя на энергопотребление. Теоретически, если промышленные парки будут проектироваться как многофункциональные территории, где разные типы производств соседствуют друг с другом, то риск того, что все предприятия одновременно увеличат или уменьшат нагрузку, будет, по-видимому, снижен. Но было бы неплохо провести отдельные исследования в этой области.

- Это вопрос предварительной концептуальной проработки, - считает Алексей Чижов. - Если известен формат будущей зоны, набор отраслей и количество производственных площадей, можно прогнозировать объем потребления ресурсов. В случае, если заложенные мощности окажутся недостаточными и не будет возможностей для их увеличения, на последние лоты мощно разместить не- энергоемкие производства.

- Сегодня промышленность не такая энергоемкая, как раньше, - утверждает Валерий АГЕЕВ, генеральный директор филиала ОАО "ФСК ЕЭС" - МЭС Северо-Запада. - Завод "Ниссан" берет 20 МВатт. Это соответствует стандартному жилому микрорайону. Торговый комплекс IKEA на "Парнасе" за счет своих инженерных систем потребляет энергии больше, чем автомобильный завод. Так что строить прогнозы можно. Петербург первым в России сделал схему развития электросетевого комплекса до 2025 г. Сегодня мы имеем полное понимание, какая мощность на какой территории потребуется и что нам предстоит сделать. Хотя корректировки в сторону увеличения мощности, конечно, происходят.

- Комплексность в освоении промтерриторий расширяет спектр возможных сервисов, - считает Владимир ГУРОВ, генеральный директор ТТК-Северо-Запад. - Что касается сетей связи, телекоммуникаций, то их планирование рационально на стадии проектирования промзон и отдельных предприятий. Стоит учесть возможности одновременного предоставления услуг по управлению производственными и технологическими процессами. При этом единая сеть предусматривает и решение вспомогательных задач - организацию видеонаблюдения, противопожарной сигнализации и контроля доступа, управление процессами тепло- и водоснабжения и т. п. Параллельно с комплексом телекоммуникационных услуг можно предусмотреть, например, систему мониторинга состояния зданий и сооружений. Такой подход обеспечивает заказчику значительную экономию времени и средств.


Северо-Западный Филиал АО "Компании ТрансТелеКом"
Круглосуточная техническая поддержка: +7 (812) 457-07-75
Тел. (для физических лиц): +7 (812) 457-0700; Факс: +7 (812) 380-5164
Тел. (для юридических лиц): +7 (812) 457-10-10; Факс: +7 (812) 457-02-00
Юр. адрес: 192007, г. Санкт-Петербург, ул. Боровая, 57
Факт. адрес: г. Санкт-Петербург, ул.Новорощинская, 4А, БЦ "Собрание", 13 этаж
E-mail: sale@szapad.ttk.ru